MERS IMPACTO Y FRAUDE

por Tyler Durden en 27/10/2010 13:05 -0500

Hace dos semanas que tocó por primera vez sobre un tema tangencial clave del desastre hipotecario conjunto, es decir, la implicación de lo que el fraude MERS posibles medios para Commercial Mortgage Backed Securities. Bueno, el tema que ha evitado hasta ahora la atención de los medios de comunicación amplia en beneficio de todos los titulares de CMBS puede estar a punto de ir a la corriente principal. Como parte de nuestra investigación inicial, se preguntó: “Si la hipoteca hipotecas residenciales se detuvo y si la estructura misma de la arquitectura de titulización MBS se pone en tela de juicio, cuando alguien va a preguntar si MERS® comercial permitió el fraude generalizado título tal como está ahora, aparentemente ubicuo en el espacio residencial, para tener el espacio CMBS por la tormenta, y cómo muchos miles de millones de dólares que Banc of America Securities, Bear Stearns (d / b / a JP Morgan), GE Capital Real Estate, comercial de GMAC, John Hancock y Wells Fargo se ven obligados a comprar los préstamos que fueron certificados de manera fraudulenta “. Nuestra pregunta ahora es que se reiteró por Barclays Capital. El siguiente Bloomberg, Ratigan, y todos los demás.

En una nota difundida ayer a los clientes “, señala Julia Tcherkassova Barclays, que finalmente MERS problemas de exclusión puede estar extendiéndose a los bienes raíces comerciales, después de” demandas recientes han suscitado dudas sobre la situación legal de MERS como una entidad excluir y un encargado del registro electrónico. ” Y a pesar de que Julia intentos para mitigar el riesgo total de putbacks CMBS y otras formas de desenrolla acuerdo al afirmar que las ejecuciones hipotecarias en el espacio son aún relativamente modesto (a la que se puede responder simplemente haciendo lo que el 30, 60 y 90 días de la delincuencia Precio: … alerta spoiler: registro), incluso se ve obligada a reconocer que al mirar los números, el riesgo potencial al alza es para tanto como $ 280 000 000 000 de ofertas conducto: “llevamos a cabo una búsqueda rápida a través de los anuncios de servicio público y pro -sopas de operaciones de titulización entre 2004 y 2008 y estima que alrededor de $ 280 mil millones de dólares en ofertas conducto tiene un lenguaje MERS en ellos.” Un segundo enfoque que consiste en el seguimiento de plataforma, pero no los nombres originales de la exposición el autor del MERS a una estimación a la baja los rendimientos más bajos de unos US $ 82 millones. La conclusión es que nadie sabe a ciencia cierta, y porque la base de datos comercial MERS no está abierto para uso público, y sólo “basada en estimaciones generales dentro del universo CMBS puede extraerse” es seguro decir que nadie sabe realmente cómo se trata en muchos la crítica 2004-2008 cosechas fueron expuestos a la MERS “virus”. La respuesta final: mucho.

Y mientras, se presenta la nota BarCap abajo como un manual para todos los demás periodistas que están muy atrasados en el último siguiente sobre este tema que tendrá un impacto casi $ 3 billones de dólares en préstamos titulizados, un acceso mucho más interesante es el hecho de que, como Barclays revela, MERS participación, de hecho, presentado como un factor de riesgo repetitivo a las transacciones CMBS. Como resultado, cualquier resultado adverso en MERS adicionales inmediatamente abrir el representante de los bancos a masivas y juicios de garantía, y dictar las órdenes de magnitud MERS tema más problemático para los bancos para hacer frente a cuestiones que putback simple a nivel de servicio.

A saber:

Algunos documentos contienen tratar una advertencia de riesgo normal y que figuran en: “La inscripción de las hipotecas en el Nombre del MERS puede afectar el rendimiento de sus certificados”, en concreto:

“El registro de las hipotecas en el nombre del MERS es una práctica nueva en la industria de préstamos hipotecarios comerciales. grabación de funcionarios públicos y otros pueden haber limitado, en su caso, la experiencia con los prestamistas tratan de excluir a las hipotecas, las asignaciones de los cuales están registrados con MERS. consiguiente , los retrasos y costos adicionales en que comienza, procesar y completar el proceso de embargo y la realización de las ventas de ejecución de una hipoteca de las propiedades hipotecadas podría resultar. Los retrasos y los costes adicionales que a su vez podría retrasar la distribución de los ingresos por liquidación de los titulados y aumentar la cantidad de pérdidas en los préstamos”.

Los bancos eran perfectamente conscientes de que MERS podría ser un gran obstáculo en la suscripción de acuerdo y lo puso al frente y centro, como un factor de riesgo clave. Y ya que el inversor ha firmado fuera de este riesgo, la cuestión se convierte realmente en quién es más responsable: el asegurador o el inversor? ¿Es esta la laguna prueba irrefutable de que los bancos se apiñan alrededor y sacar la excusa de Goldman que era realmente el “inversionista sofisticado de” deber de prestar la debida diligencia, con el factor de riesgo que hay frente y al centro?

En cuanto al riesgo ya inevitable de la extensión de la línea de tiempo, aquí está BarCap tomar:

¿Qué tan probable es el riesgo de extensión de línea de tiempo significativo? Demandas que se han presentado MERS difícil en el espacio residencial sobre todo dependerá de los derechos de MERS como una entidad excluir. Las dos cuestiones que a menudo se acercó a la validez de la celebración del título por MERS para el beneficio de un tercero y la validez de la ejecución hipotecaria iniciada en el nombre del MERS. Dictamen jurídico sugiere que los prestamistas pueden evitar este asignando el préstamo del MERS vuelta excluir a la parte (fiduciario), quien puede iniciar procedimientos de ejecución hipotecaria.

En efecto, hemos visto algunos comentarios de servicio reciente que indica que este es el método que algunos administradores son los siguientes. A modo de ejemplo, nos fijamos en el “Courtyard by Marriot-Beachwood de préstamos en BSCMS 2006-PWR11. Este servicio especial de préstamo celebrado en noviembre de 2009. En febrero de 2010, el reparadores presentó el siguiente comentario, indicando que estaban buscando para transferir el título: “… asesoría legal se ha dedicado, y las discusiones están en proceso de liquidación ofrecen los prestatarios inicial fue rechazada en enero, y que se vuelva a enviar. una nueva oferta en breve. El abogado es conseguir los documentos del préstamo transferido de MERS, y van a presentar una demanda de ejecución hipotecaria, tan pronto como se complete la transferencia, esperamos que para finales de febrero. [3] Posteriormente, el préstamo fue reportado como “en ejecución de una hipoteca” a partir de mayo de 2010.

Sin embargo, al igual que no hay transparencia en relación con MERS comerciales, por lo que parece ser la revelación no real cuando se trata de administrador de opinión sobre las transferencias de crédito doc:

Comentario de Administrador rara vez este detallado, y la mayoría no se refieren a la transferencia de expedir documentos de préstamo. Se encontraron cinco préstamos que contenía un lenguaje MERS relacionados en su comentario de servicio, la mayoría de los cuales se refieren a la transferencia de título (Figura 1). Hay alguna posibilidad de que este método puede violar el estado REMIC de la confianza, que prohíbe cualquier delincuente préstamos de entrar en el vehículo de titulización. Sin embargo, entendemos que los reglamentos permiten REMIC préstamos morosos, siempre y cuando se demuestra que la corrección de un defecto.

Por lo tanto, creemos que hay un remedio legal para eludir las posibles demandas con respecto a las ejecuciones hipotecarias MERS. En el margen, podríamos ver los plazos de liquidación se extiende unos meses, lo que podría dar lugar a avances adicionales y las tasas a la prestación de servicios especiales. No creemos que este será un tema importante en las valoraciones fundamentales CMBS. Sin embargo, los titulares negativos en el corto plazo podría suponer un riesgo temporal de los precios.

Incluso con Barclays admitir que hay riesgos para los precios a corto plazo, (y ciertamente hay mayor riesgo a los precios a largo plazo, sin embargo, es interés de ningún banco de admitir esto: sólo en cuenta la variación en el rango de estimación RMBS putback, que es de 30 mil millones dólares a más de $ 100 millones de dólares), uno se pregunta: ¿cuáles son todos los inversores en los tramos clasificados de CMBX pensando ofertas (NA 4 a continuación muestra indicativa). Si, efectivamente, RMBS está a punto de ser desenrollado por fraude MERS frecuentes, ¿qué significa esto para CMBS, y para los miles de millones de los REIT que han apalancado hasta el infinito a la espera plena de que la Fed va a rescatarlos, debido a la inminente falta de dinero en efectivo el flujo procedente de los inquilinos? Después de varias cartas de hoy en día hacer estas REITs mismo todavía creen que la Fed seguirá inyectando dinero a perpetuidad para rescatar a unos pocos directivos valor de los activos? ¿Y qué sucede cuando el fraude MERS en CMBS es atacado en su totalidad por la barra demandante? No podemos esperar a ver los resultados.

Y aquí están algunas otras secciones de la nota BarCap que son relevantes:

¿Qué es el MERS?

Históricamente, cada vez que se transfiere una hipoteca, se espera que sea asignado. Tradicionalmente, estas asignaciones se manejaron a través de un proceso de trabajo. Después de un acuerdo de CMBS se cerró, se esperaba que los préstamos subyacentes se asignan a los fideicomisos respectivos en un plazo razonable (generalmente un año) después de la fecha de cierre del acuerdo. En realidad, en muchas de las ofertas experimentados, incluyendo la cosecha de 2000, hubo varias instancias en que tales asignaciones fueron sólo faltan. Se estima que menos del 25% de los préstamos titulizados en el conducto de ofertas antes de 2000 fueron asignados plenamente a sus fideicomisos respectivos [1]. Dada la falta de documentos de lo común que se Fideicomisos CMBS era importante crear un sistema eficaz que sea capaz de racionalizar el proceso de titulización y asegurarse de que menos documentos que faltan. En ese momento, MERS comercial fue una respuesta de la industria a este desafío.

MERS se hizo muy popular con los préstamos residenciales de primera. Esta popularidad se podría explicar, entre otros factores, por la naturaleza del proceso de titularización de hipotecas residenciales, donde podría ser una sola hipoteca asignado varias veces antes de ser colocados en el Fondo de RMBS. Como tales honorarios, asociados a cada tarea y el calendario para las transferencias de títulos múltiples podría ser muy significativo. MERS se introdujo como un único prestamista para la mayoría de los préstamos residenciales de EE.UU. (la lógica era que una vez que el préstamo se cierra y se asigna a MERS, no tiene por qué ser posteriormente varias veces reasignadas, ya que MERS actuará como prestamista en el local de grabación oficina y seguir siendo “el acreedor hipotecario de registro” para la vida del préstamo, no importa cuántas veces el préstamo se vende o el servicio es transferido). Como tal, no hay asignaciones posteriores al cierre que estar preparados, lo que reduce los costos de la titulización y la mitigación de los riesgos de las solicitudes de recompra.

Finalmente, MERS migrado a la instalación de originación de préstamos hipotecarios comerciales, sin embargo, este sistema se mantuvo independiente del registro MERS de préstamos residenciales. MERS comercial es un miembro de la estructura de propiedad de una subsidiaria de la quiebra a distancia que tiene el título legal de todas las hipotecas registradas. Los miembros pagan cuotas anuales de afiliación en más de una cuota de inscripción por préstamo (estimado en $ 250 por crédito). MERS comercial fue financiado inicialmente por el Bank of America, Bear Stearns, GE Capital, comercial de GMAC, John Hancock y Wells Fargo, aunque es posible que la lista de los siete miembros originales se amplió posteriormente para tener en cuenta los nuevos miembros (como vemos en algún lenguaje MERS las ofertas de préstamos que no fueron cerradas por los siete miembros, entre ellos algunos conductos de JP Morgan).

En la originación de hipotecas comerciales, los beneficios adicionales de MERS podría explicarse por la capacidad de tener el registro en el nivel de préstamos (y no el nivel de propiedad) la asignación hacer más fácil para las carteras de propiedad múltiple y las estructuras complejas del préstamo (pari-passu y A / B) . Sin embargo, aunque creemos que la asignación inicial podría haber sido más fácil, en una situación de entrenamiento de un registro único podría crear problemas adicionales (por ejemplo, si la garantía es sin cruzar y una de las propiedades de fondo es vendido en subasta pública, mientras que el otro permanece como garantía en el fideicomiso CMBS).
CMBS exposición al MERS

Desde la base de datos MERS comercial no está abierto para el uso público, sólo estimaciones de base amplia para el tamaño de este segmento dentro del universo CMBS pueden extraerse. Hay dos enfoques diferentes para ejecutar este análisis: utilizando los documentos de acuerdo y utilizando el nombre del originador de préstamos.

Uso de la primera aproximación, se realizó una búsqueda rápida a través de los anuncios de servicio público y pro-sopas de operaciones de titulización entre 2004 y 2008 y estima que alrededor de $ 280 mil millones de dólares en ofertas conducto tiene un lenguaje MERS en ellos. De hecho, la mayoría de ofertas de las cosechas 2004-2008 parecen contener un lenguaje con referencia al MERS. Esto tiene sentido ya que el primer préstamo comercial que se ha registrado a través del sistema MERS fue cerrado por Bank of America el 10 de julio de 2003 (el préstamo se había un saldo de $ 300mn original y fue respaldado por 40 inmuebles ubicados en 20 estados). Teniendo en cuenta que el cierre de los préstamos MERS comenzó sólo en 2003, no es de extrañar que su titulización se hizo común en 2004. Sin embargo, la mayoría de CMBS 2,0 ofertas, titulizados en 2010, no parece tener ninguna relacionada con el lenguaje MERS en tratar sus documentos.

También creemos que el registro con MERS en el espacio de los préstamos hipotecarios comerciales no se limita a la titulización mundo CMBS: es muy probable que algunos MERS registrados préstamos existentes fuera de las titulizaciones diferentes (ya que en el momento de cierre del préstamo, sus perspectivas de la titulización se no es seguro) Aplicación de MERS lenguaje también no parece contener a los conductos;. vimos este idioma en las transacciones de tipo de interés variable y se ocupa de un solo prestatario también. Sin embargo, parece que algunos nombres plataforma CMBS tienen menos probabilidades de tener un lenguaje MERS en su documento de cierre (como WBCMT y LBUBS).

Otro enfoque sería para estimar la exposición por el originador del préstamo (suponiendo que la exposición MERS es probablemente más estrechamente relacionado con el originador de préstamos y no el nombre de plataforma). Por ejemplo, se ocupa de CMBS que había préstamos originados por GE, Bank of America, Bear Sterns, GMAC y Wells Fargo desde 2003 es probable que tengan lengua MERS en sus documentos de acuerdo. Por otro lado, la plataforma WBCMT que por lo general no incluyen los préstamos de estos autores por lo general no tienen un lenguaje MERS.

Uso de la lista original de siete miembros MERS, se estimó la lista de la exposición potencial mucho menor, de alrededor de $ 82bn (suponiendo que cada préstamo individual por los miembros del MERS cerrado desde el 10 de julio 2003 y titulizados en CMBS fue asignado a MERS). En realidad, creemos que es probable que algunos de los préstamos titulizados de estos autores en CMBS fueron asignados probablemente en una usanza antigua (especialmente los préstamos con estructuras complejas, tales como pari-passu, etc [2]). Al mismo tiempo, es posible que los miembros se unieron MERS lo largo del tiempo, el aumento de la exposición potencial. Desafortunadamente, no hay manera fácil de comprobar que los préstamos específicos se registraron en MERS porque su base de datos no es pública. Por lo tanto, decidimos utilizar la gama ($ 82bn en la parte baja y $ 280 mil millones en la parte alta) para nuestras estimaciones de exposición MERS.

Original post:
MERS Impacto Fraude En CMBS: hasta $ 280 mil millones por Barclays

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