Impuestos despues del Short Sale

Esta parte es difícil de entender y no se habla mucho sobre ella, pero usted debe saber que  a pesar de vender su casa en short sale o dejar que se la quite el banco en la ejecución hipotecaria (foreclosure), aun así tal vez tenga la obligación de pagar taxes sobre la cantidad que el banco perdió después de la transacción.

Dos tipos de ingresos (aunque para usted sean perdidas) pueden resultar en una ejecución de hipoteca o en un short sale. Estos son: incremento o perdida de capital y el alivio de ingresos provenientes de deuda hipotecaria.

Taxes de Ingresos en una Ejecución Hipotecaria

Una transacción completada de Ejecución Hipotecaria es considerada igual que una venta regular para el propósito de pagar impuestos en el año que se finalizo el foreclosure. Así que igual que cualquier otra venta, un foreclosure puede resultar en una perdida o ganancia. A mas de una ganancia o perdida de capital, usted también puede ser taxado on los ingresos por alivio de deuda (debt relief income).

Taxes de Ingresos en un Short Sale

Una transacción completada de Short Sale puede resultarle con ingresos por ganancia o perdida de capital (capital gains/loss) y también con ingresos por alivio de deuda. Estos ingresos son calculados separadamente. Si su banco le acepta menos de lo que usted debe en el balance total para que esta deuda pueda ser considerada pagada por completo, esta diferencia sera el ingreso por alivio de deuda (debt relief income) y es taxable como ingresos ordinarios (ordinary income)

Posesiones/Ahorros Capitales (Capital Assets) y Poseciones/Ahorros Ordinarios (Ordinary Assets)

Si una propiedad es comprada y utilizada para reventa o inventario (ejemplo: lotes o subdivisiones de un developer), esta posesión es considerada inventario o posesión ordinaria (non-capital). Por lo cual, una ganancia o perdida en la venta de estas posesiones es taxable como ganancia o perdida ordinaria.

Si una propiedad es comprada y utilizada para cualquier otro propósito (ejemplo: residencia personal o un edificio utilizado para su propio negocio), esta posesión es generalmente considerada posesión capital (capital assets). Así haya una ganancia o perdida en la venta, esta posesión es taxable como ganancia capital o perdida capital (capital gains/loss).

Ingreso por alivio de deuda (debt relief income)

También conocido como “discharge of indebtedness income” o “relief from indebtedness income” o “cancellation of debt income” o “COD income” generalmente es el monto de deuda que es perdonado o cancelado por el banco. Este ingreso es aplicable en una transaccion de short sale, foreclosure o deed-in-lieu of foreclosure.

Alivio de deuda en prestamos “recourse”

Las reglas del alivio de deuda son aplicables si usted es personalmente responsable por la deuda (recourse debt). Usted tal vez tendría que pagar taxes de ingresos ordinarios por el monto del alivio de deuda. Estos taxes son en adición a cualquier taxes de ingresos por ganancia capital que debe.

Alivio de deuda en prestamos “non-recourse”

Según las provisiones de anti-deficiencia en California (CCP 580b & 580.7), si usted no es personalmente responsable por la deuda (non-recourse debt), osea la única seguridad del banco es solo la propiedad y mas no sus posesiones/ahorros, entonces no hay impuestos sobre los ingresos por alivio de deuda.

Asumiendo que la propiedad esta en California y el préstamo no fue refinanciado después de la compra, un ejemplo de un préstamo non-recourse es el cual fue utilizado para comprar una vivienda personal (ocupada por el dueño como residencia principal), de 1-4 unidades residencial o cualquier préstamo de bienes raíces financiado por el vendedor (seller carry back real estate loan) asegurado por la propiedad que se esta vendiendo (otras restricciones applican).

Exenciones del ingreso por alivio de deuda

Algunas de las exenciones del ingreso por alivio de deuda son cuando se le cancela la deuda al prestatario a través de la bancarrota o el prestatario es insolvente. Insolvencia quiere decir que la persona que pagaría los impuestos tiene deudas que sobrepasan sus posesiones/ahorros.

La 1099c enviada por el banco despues del short sale o foreclosure

El monto indicado en la forma 1099c enviada por el banco después de un short sale o foreclosure debe ser inspeccionada muy detenidamente para asegurarse que esta correcta. Cuando usted recibe la 1099c, es importante que usted reciba consejería sobre su situación de un profesional en impuestos. Si usted prepara sus propias formas de los impuestos, hay una gran posibilidad que los montos indicados en la 1099c no sean calculados correctamente, resultandole en que pague demasiados impuestos; reciba una auditoria o tenga que pagar intereses y penalidades y otras consecuencias.

Para obtener mas información puede llamar al IRS Tele-Tax system 800-829-4477,  es un sistema informativo de mensajes automatizado con información pre-grabada sobre muchas preguntas comunes de los impuestos.

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