Posibles defensas en un Foreclosure

Aunque usted este atrasado en el pago de su hipoteca,  puede haber defensas en contra de la venta de su casa,  estas defensas pueden ser una, varias, o todas las que a continuación se describen.

DEBIDO PROCESO LEGAL:
Según el debido proceso de la ley usted tiene derecho a que el prestamista presente todos lo documentos e información que tengan en su posesión y bajo control, que puedan afectar sus derechos.

ANULACION:
Puede que usted tenga derechos según el “Real Estate Settlement and Procedures Act.“ Si usted refinancio su casa y su hipoteca actual fue ejecutada hace menos de tres anos, usted puede todavía tener derecho a anular el préstamo y cancelar los cargos de finanzas si su prestamista fallo en revelarle la información en manera oportuna.

NOTAS BANCARIAS PERDIDAS: (ojo que aquí esta la madre del cordero)
La mayoría de las demandas afirman que el prestamista perdió la nota de la hipoteca. Muy a menudo el abogado del prestamista omite adjuntar una copia de la nota de la hipoteca que usted acaba de firmar. Las Reglas de Practica Civil de la Florida requieren que “Todas …, notas, …. o documentos sobre los cuales puede ser traída una acción judicial o ser sujeto a defensa, o una copia de los mismos o una copia de porciones de los mismos como evidencias de las alegaciones, deben ser incorporadas o adjuntas a las alegaciones.” La apropiada afirmación de esta defensa puede detener la venta hipotecaria hasta que el prestamista pueda proporcionar una copia de la nota de la hipoteca.

SISTEMA ELECTRONICO DE REGISTRACION DE HIPOTECA: (Mortgage Electronic Registration Systems: MERS)
Muy a menudo la venta hipotecaria en su contra le llega en el nombre de MERS. Generalmente usted nunca ha oído de MERS, nunca ha hecho contacto con ellos y aunque MERS es el que esta buscando la venta hipotecaria de su casa y alega que es dueño de su nota y de su hipoteca, MERS en realidad generalmente retiene la hipoteca como un “designado” en nombre del verdadero prestamista que de hecho es el que retiene y es dueno de la Nota de Hipoteca que usted firmo. La relacion entre estas dos entidades puede que materialmente afecte sus derechos y puede que esten confirmadas por un abogado de defensa de embargos hipotecarios.

FALLO EN LA ACELERACIÓN DE LA NOTA:
El préstamo no puede ser embargado hasta que el préstamo haya sido acelerado, si es requerido y una notificación debe ser enviada al comprador.

PRESTAMOS ASEGURADOS POR FHA:
Los prestamos FHA tienen requisitos especiales, incluyendo una notificación de asesoramiento enviado por correo al deudor hipotecario dentro de los 45 días después que falla en pagar, una entrevista en persona dentro de los 90 días después que falla en pagar ademas de una notificación de aviso de asesoría. Un fallo en cumplir con estas reglas significa una defensa afirmativa.

VIOLACIONES DE TRUTH-IN-LENDING (La Verdad sobre los Prestamos)
Ley federal que requiere que todos los términos en una transacción de crédito al consumidor sean completamente explicados) y de HOEPA: Violaciones de esta clase pueden ser usadas como defensa; sin embargo el remedio mas poderoso disponible, por ejemplo, anular la hipoteca, es solamente disponible dentro de los tres anos de la ejecución de la hipoteca (si es una hipoteca no-comprada y si la declaración requerida no fue enviada a usted). Un abogado debe revisar los documentos originales de declaración para determinar si ha habido una violación pero el fallo de declarar por escrito términos materiales o tarifas altas de interés en una  hipoteca no-comprada casi siempre garantizan una investigación cuidadosa.

FRAUDE, ABUSO, ENGAÑO:
Cuando el préstamo presenta fraude, abuso o engaño (por ejemplo una combinación entre dos o mas personas o entidades para cometer fraude), puede que haya posibilidad de una defensa de embargo hipotecario.

ACTO DE PRACTICAS JUSTAS DE COBRO DE DEUDAS:
Abogados que presenten documentos de embargo hipotecario son colectores de deudas y deben de cumplir con la FDCPA. Aunque no es de por si una defensa para el caso de embargo hipotecario, si le da base a una demanda de danos estatutarios y de indemnización.

FALLO EN ADJUNTAR LA NOTA Y LA HIPOTECA A LA DEMANDA:
La reclamación esta sujeta a una solicitud de desestimo si la nota y la hipoteca no están adjuntas a la demanda

Por todo esto es aconsejable que contacte con un buen profesional, no todo esta perdido. Siga con especial interés todo lo relacionado a MERS, esta dando mucho de que hablar y no ha echo nada mas que empezar.

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Impuestos despues del Short Sale

Esta parte es difícil de entender y no se habla mucho sobre ella, pero usted debe saber que  a pesar de vender su casa en short sale o dejar que se la quite el banco en la ejecución hipotecaria (foreclosure), aun así tal vez tenga la obligación de pagar taxes sobre la cantidad que el banco perdió después de la transacción.

Dos tipos de ingresos (aunque para usted sean perdidas) pueden resultar en una ejecución de hipoteca o en un short sale. Estos son: incremento o perdida de capital y el alivio de ingresos provenientes de deuda hipotecaria.

Taxes de Ingresos en una Ejecución Hipotecaria

Una transacción completada de Ejecución Hipotecaria es considerada igual que una venta regular para el propósito de pagar impuestos en el año que se finalizo el foreclosure. Así que igual que cualquier otra venta, un foreclosure puede resultar en una perdida o ganancia. A mas de una ganancia o perdida de capital, usted también puede ser taxado on los ingresos por alivio de deuda (debt relief income).

Taxes de Ingresos en un Short Sale

Una transacción completada de Short Sale puede resultarle con ingresos por ganancia o perdida de capital (capital gains/loss) y también con ingresos por alivio de deuda. Estos ingresos son calculados separadamente. Si su banco le acepta menos de lo que usted debe en el balance total para que esta deuda pueda ser considerada pagada por completo, esta diferencia sera el ingreso por alivio de deuda (debt relief income) y es taxable como ingresos ordinarios (ordinary income)

Posesiones/Ahorros Capitales (Capital Assets) y Poseciones/Ahorros Ordinarios (Ordinary Assets)

Si una propiedad es comprada y utilizada para reventa o inventario (ejemplo: lotes o subdivisiones de un developer), esta posesión es considerada inventario o posesión ordinaria (non-capital). Por lo cual, una ganancia o perdida en la venta de estas posesiones es taxable como ganancia o perdida ordinaria.

Si una propiedad es comprada y utilizada para cualquier otro propósito (ejemplo: residencia personal o un edificio utilizado para su propio negocio), esta posesión es generalmente considerada posesión capital (capital assets). Así haya una ganancia o perdida en la venta, esta posesión es taxable como ganancia capital o perdida capital (capital gains/loss).

Ingreso por alivio de deuda (debt relief income)

También conocido como “discharge of indebtedness income” o “relief from indebtedness income” o “cancellation of debt income” o “COD income” generalmente es el monto de deuda que es perdonado o cancelado por el banco. Este ingreso es aplicable en una transaccion de short sale, foreclosure o deed-in-lieu of foreclosure.

Alivio de deuda en prestamos “recourse”

Las reglas del alivio de deuda son aplicables si usted es personalmente responsable por la deuda (recourse debt). Usted tal vez tendría que pagar taxes de ingresos ordinarios por el monto del alivio de deuda. Estos taxes son en adición a cualquier taxes de ingresos por ganancia capital que debe.

Alivio de deuda en prestamos “non-recourse”

Según las provisiones de anti-deficiencia en California (CCP 580b & 580.7), si usted no es personalmente responsable por la deuda (non-recourse debt), osea la única seguridad del banco es solo la propiedad y mas no sus posesiones/ahorros, entonces no hay impuestos sobre los ingresos por alivio de deuda.

Asumiendo que la propiedad esta en California y el préstamo no fue refinanciado después de la compra, un ejemplo de un préstamo non-recourse es el cual fue utilizado para comprar una vivienda personal (ocupada por el dueño como residencia principal), de 1-4 unidades residencial o cualquier préstamo de bienes raíces financiado por el vendedor (seller carry back real estate loan) asegurado por la propiedad que se esta vendiendo (otras restricciones applican).

Exenciones del ingreso por alivio de deuda

Algunas de las exenciones del ingreso por alivio de deuda son cuando se le cancela la deuda al prestatario a través de la bancarrota o el prestatario es insolvente. Insolvencia quiere decir que la persona que pagaría los impuestos tiene deudas que sobrepasan sus posesiones/ahorros.

La 1099c enviada por el banco despues del short sale o foreclosure

El monto indicado en la forma 1099c enviada por el banco después de un short sale o foreclosure debe ser inspeccionada muy detenidamente para asegurarse que esta correcta. Cuando usted recibe la 1099c, es importante que usted reciba consejería sobre su situación de un profesional en impuestos. Si usted prepara sus propias formas de los impuestos, hay una gran posibilidad que los montos indicados en la 1099c no sean calculados correctamente, resultandole en que pague demasiados impuestos; reciba una auditoria o tenga que pagar intereses y penalidades y otras consecuencias.

Para obtener mas información puede llamar al IRS Tele-Tax system 800-829-4477,  es un sistema informativo de mensajes automatizado con información pre-grabada sobre muchas preguntas comunes de los impuestos.

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Short Sale, ¿que es?

A estas alturas usted  ha oído tantas veces la “palabrita” que tal vez ya no necesite que nadie le diga que es, por lo que voy a ponerlo sencillo ;

Short Sale, es una venta autorizada por el banco al que usted le debe la hipoteca,  por un precio inferior a la deuda que mantiene con el. Ejemplo usted debe $300.000  y la casa se puede vender  en $200.000, consulta al banco y el banco dice que si, que esta dispuesto a “asumir esa perdida” (volveremos sobre esto más tarde).

Si la respuesta es afirmativa (el banco acepta el precio de venta) usted recibirá un formulario 1099c con la diferencia (recuerde le debe $300.000  se vende por $200.000) $100.000 que vendrá como un  ingreso que le debe al IRS, usted debe  hablar con su contador para que le explique su situación y si puede o no compensar ese ingreso.

Ahora usted se estará preguntando ¿y que gano yo con eso?, y la respuesta sincera es.. depende de cada uno, usted se preocupa de encontrar comprador, mostrar la casa, tenerla limpiecita y arreglada para las visitas, y cuando encuentra el comprador, espera entre 3, y 6 meses a que el banco de su respuesta, ¿que gana? pues que su crédito no queda tan afectado (200 puntos) como con la lacra de un  Foreclosure (8 años)  relativamente pronto podrá volverá a restaurar su crédito, su deuda queda saldada, y ya no debe nada a nadie,  ¿a nadie? salvo al IRS (impuestos después del short sale, para mas detalle).

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MERS IMPACTO Y FRAUDE

por Tyler Durden en 27/10/2010 13:05 -0500

Hace dos semanas que tocó por primera vez sobre un tema tangencial clave del desastre hipotecario conjunto, es decir, la implicación de lo que el fraude MERS posibles medios para Commercial Mortgage Backed Securities. Bueno, el tema que ha evitado hasta ahora la atención de los medios de comunicación amplia en beneficio de todos los titulares de CMBS puede estar a punto de ir a la corriente principal. Como parte de nuestra investigación inicial, se preguntó: “Si la hipoteca hipotecas residenciales se detuvo y si la estructura misma de la arquitectura de titulización MBS se pone en tela de juicio, cuando alguien va a preguntar si MERS® comercial permitió el fraude generalizado título tal como está ahora, aparentemente ubicuo en el espacio residencial, para tener el espacio CMBS por la tormenta, y cómo muchos miles de millones de dólares que Banc of America Securities, Bear Stearns (d / b / a JP Morgan), GE Capital Real Estate, comercial de GMAC, John Hancock y Wells Fargo se ven obligados a comprar los préstamos que fueron certificados de manera fraudulenta “. Nuestra pregunta ahora es que se reiteró por Barclays Capital. El siguiente Bloomberg, Ratigan, y todos los demás.

En una nota difundida ayer a los clientes “, señala Julia Tcherkassova Barclays, que finalmente MERS problemas de exclusión puede estar extendiéndose a los bienes raíces comerciales, después de” demandas recientes han suscitado dudas sobre la situación legal de MERS como una entidad excluir y un encargado del registro electrónico. ” Y a pesar de que Julia intentos para mitigar el riesgo total de putbacks CMBS y otras formas de desenrolla acuerdo al afirmar que las ejecuciones hipotecarias en el espacio son aún relativamente modesto (a la que se puede responder simplemente haciendo lo que el 30, 60 y 90 días de la delincuencia Precio: … alerta spoiler: registro), incluso se ve obligada a reconocer que al mirar los números, el riesgo potencial al alza es para tanto como $ 280 000 000 000 de ofertas conducto: “llevamos a cabo una búsqueda rápida a través de los anuncios de servicio público y pro -sopas de operaciones de titulización entre 2004 y 2008 y estima que alrededor de $ 280 mil millones de dólares en ofertas conducto tiene un lenguaje MERS en ellos.” Un segundo enfoque que consiste en el seguimiento de plataforma, pero no los nombres originales de la exposición el autor del MERS a una estimación a la baja los rendimientos más bajos de unos US $ 82 millones. La conclusión es que nadie sabe a ciencia cierta, y porque la base de datos comercial MERS no está abierto para uso público, y sólo “basada en estimaciones generales dentro del universo CMBS puede extraerse” es seguro decir que nadie sabe realmente cómo se trata en muchos la crítica 2004-2008 cosechas fueron expuestos a la MERS “virus”. La respuesta final: mucho.

Y mientras, se presenta la nota BarCap abajo como un manual para todos los demás periodistas que están muy atrasados en el último siguiente sobre este tema que tendrá un impacto casi $ 3 billones de dólares en préstamos titulizados, un acceso mucho más interesante es el hecho de que, como Barclays revela, MERS participación, de hecho, presentado como un factor de riesgo repetitivo a las transacciones CMBS. Como resultado, cualquier resultado adverso en MERS adicionales inmediatamente abrir el representante de los bancos a masivas y juicios de garantía, y dictar las órdenes de magnitud MERS tema más problemático para los bancos para hacer frente a cuestiones que putback simple a nivel de servicio.

A saber:

Algunos documentos contienen tratar una advertencia de riesgo normal y que figuran en: “La inscripción de las hipotecas en el Nombre del MERS puede afectar el rendimiento de sus certificados”, en concreto:

“El registro de las hipotecas en el nombre del MERS es una práctica nueva en la industria de préstamos hipotecarios comerciales. grabación de funcionarios públicos y otros pueden haber limitado, en su caso, la experiencia con los prestamistas tratan de excluir a las hipotecas, las asignaciones de los cuales están registrados con MERS. consiguiente , los retrasos y costos adicionales en que comienza, procesar y completar el proceso de embargo y la realización de las ventas de ejecución de una hipoteca de las propiedades hipotecadas podría resultar. Los retrasos y los costes adicionales que a su vez podría retrasar la distribución de los ingresos por liquidación de los titulados y aumentar la cantidad de pérdidas en los préstamos”.

Los bancos eran perfectamente conscientes de que MERS podría ser un gran obstáculo en la suscripción de acuerdo y lo puso al frente y centro, como un factor de riesgo clave. Y ya que el inversor ha firmado fuera de este riesgo, la cuestión se convierte realmente en quién es más responsable: el asegurador o el inversor? ¿Es esta la laguna prueba irrefutable de que los bancos se apiñan alrededor y sacar la excusa de Goldman que era realmente el “inversionista sofisticado de” deber de prestar la debida diligencia, con el factor de riesgo que hay frente y al centro?

En cuanto al riesgo ya inevitable de la extensión de la línea de tiempo, aquí está BarCap tomar:

¿Qué tan probable es el riesgo de extensión de línea de tiempo significativo? Demandas que se han presentado MERS difícil en el espacio residencial sobre todo dependerá de los derechos de MERS como una entidad excluir. Las dos cuestiones que a menudo se acercó a la validez de la celebración del título por MERS para el beneficio de un tercero y la validez de la ejecución hipotecaria iniciada en el nombre del MERS. Dictamen jurídico sugiere que los prestamistas pueden evitar este asignando el préstamo del MERS vuelta excluir a la parte (fiduciario), quien puede iniciar procedimientos de ejecución hipotecaria.

En efecto, hemos visto algunos comentarios de servicio reciente que indica que este es el método que algunos administradores son los siguientes. A modo de ejemplo, nos fijamos en el “Courtyard by Marriot-Beachwood de préstamos en BSCMS 2006-PWR11. Este servicio especial de préstamo celebrado en noviembre de 2009. En febrero de 2010, el reparadores presentó el siguiente comentario, indicando que estaban buscando para transferir el título: “… asesoría legal se ha dedicado, y las discusiones están en proceso de liquidación ofrecen los prestatarios inicial fue rechazada en enero, y que se vuelva a enviar. una nueva oferta en breve. El abogado es conseguir los documentos del préstamo transferido de MERS, y van a presentar una demanda de ejecución hipotecaria, tan pronto como se complete la transferencia, esperamos que para finales de febrero. [3] Posteriormente, el préstamo fue reportado como “en ejecución de una hipoteca” a partir de mayo de 2010.

Sin embargo, al igual que no hay transparencia en relación con MERS comerciales, por lo que parece ser la revelación no real cuando se trata de administrador de opinión sobre las transferencias de crédito doc:

Comentario de Administrador rara vez este detallado, y la mayoría no se refieren a la transferencia de expedir documentos de préstamo. Se encontraron cinco préstamos que contenía un lenguaje MERS relacionados en su comentario de servicio, la mayoría de los cuales se refieren a la transferencia de título (Figura 1). Hay alguna posibilidad de que este método puede violar el estado REMIC de la confianza, que prohíbe cualquier delincuente préstamos de entrar en el vehículo de titulización. Sin embargo, entendemos que los reglamentos permiten REMIC préstamos morosos, siempre y cuando se demuestra que la corrección de un defecto.

Por lo tanto, creemos que hay un remedio legal para eludir las posibles demandas con respecto a las ejecuciones hipotecarias MERS. En el margen, podríamos ver los plazos de liquidación se extiende unos meses, lo que podría dar lugar a avances adicionales y las tasas a la prestación de servicios especiales. No creemos que este será un tema importante en las valoraciones fundamentales CMBS. Sin embargo, los titulares negativos en el corto plazo podría suponer un riesgo temporal de los precios.

Incluso con Barclays admitir que hay riesgos para los precios a corto plazo, (y ciertamente hay mayor riesgo a los precios a largo plazo, sin embargo, es interés de ningún banco de admitir esto: sólo en cuenta la variación en el rango de estimación RMBS putback, que es de 30 mil millones dólares a más de $ 100 millones de dólares), uno se pregunta: ¿cuáles son todos los inversores en los tramos clasificados de CMBX pensando ofertas (NA 4 a continuación muestra indicativa). Si, efectivamente, RMBS está a punto de ser desenrollado por fraude MERS frecuentes, ¿qué significa esto para CMBS, y para los miles de millones de los REIT que han apalancado hasta el infinito a la espera plena de que la Fed va a rescatarlos, debido a la inminente falta de dinero en efectivo el flujo procedente de los inquilinos? Después de varias cartas de hoy en día hacer estas REITs mismo todavía creen que la Fed seguirá inyectando dinero a perpetuidad para rescatar a unos pocos directivos valor de los activos? ¿Y qué sucede cuando el fraude MERS en CMBS es atacado en su totalidad por la barra demandante? No podemos esperar a ver los resultados.

Y aquí están algunas otras secciones de la nota BarCap que son relevantes:

¿Qué es el MERS?

Históricamente, cada vez que se transfiere una hipoteca, se espera que sea asignado. Tradicionalmente, estas asignaciones se manejaron a través de un proceso de trabajo. Después de un acuerdo de CMBS se cerró, se esperaba que los préstamos subyacentes se asignan a los fideicomisos respectivos en un plazo razonable (generalmente un año) después de la fecha de cierre del acuerdo. En realidad, en muchas de las ofertas experimentados, incluyendo la cosecha de 2000, hubo varias instancias en que tales asignaciones fueron sólo faltan. Se estima que menos del 25% de los préstamos titulizados en el conducto de ofertas antes de 2000 fueron asignados plenamente a sus fideicomisos respectivos [1]. Dada la falta de documentos de lo común que se Fideicomisos CMBS era importante crear un sistema eficaz que sea capaz de racionalizar el proceso de titulización y asegurarse de que menos documentos que faltan. En ese momento, MERS comercial fue una respuesta de la industria a este desafío.

MERS se hizo muy popular con los préstamos residenciales de primera. Esta popularidad se podría explicar, entre otros factores, por la naturaleza del proceso de titularización de hipotecas residenciales, donde podría ser una sola hipoteca asignado varias veces antes de ser colocados en el Fondo de RMBS. Como tales honorarios, asociados a cada tarea y el calendario para las transferencias de títulos múltiples podría ser muy significativo. MERS se introdujo como un único prestamista para la mayoría de los préstamos residenciales de EE.UU. (la lógica era que una vez que el préstamo se cierra y se asigna a MERS, no tiene por qué ser posteriormente varias veces reasignadas, ya que MERS actuará como prestamista en el local de grabación oficina y seguir siendo “el acreedor hipotecario de registro” para la vida del préstamo, no importa cuántas veces el préstamo se vende o el servicio es transferido). Como tal, no hay asignaciones posteriores al cierre que estar preparados, lo que reduce los costos de la titulización y la mitigación de los riesgos de las solicitudes de recompra.

Finalmente, MERS migrado a la instalación de originación de préstamos hipotecarios comerciales, sin embargo, este sistema se mantuvo independiente del registro MERS de préstamos residenciales. MERS comercial es un miembro de la estructura de propiedad de una subsidiaria de la quiebra a distancia que tiene el título legal de todas las hipotecas registradas. Los miembros pagan cuotas anuales de afiliación en más de una cuota de inscripción por préstamo (estimado en $ 250 por crédito). MERS comercial fue financiado inicialmente por el Bank of America, Bear Stearns, GE Capital, comercial de GMAC, John Hancock y Wells Fargo, aunque es posible que la lista de los siete miembros originales se amplió posteriormente para tener en cuenta los nuevos miembros (como vemos en algún lenguaje MERS las ofertas de préstamos que no fueron cerradas por los siete miembros, entre ellos algunos conductos de JP Morgan).

En la originación de hipotecas comerciales, los beneficios adicionales de MERS podría explicarse por la capacidad de tener el registro en el nivel de préstamos (y no el nivel de propiedad) la asignación hacer más fácil para las carteras de propiedad múltiple y las estructuras complejas del préstamo (pari-passu y A / B) . Sin embargo, aunque creemos que la asignación inicial podría haber sido más fácil, en una situación de entrenamiento de un registro único podría crear problemas adicionales (por ejemplo, si la garantía es sin cruzar y una de las propiedades de fondo es vendido en subasta pública, mientras que el otro permanece como garantía en el fideicomiso CMBS).
CMBS exposición al MERS

Desde la base de datos MERS comercial no está abierto para el uso público, sólo estimaciones de base amplia para el tamaño de este segmento dentro del universo CMBS pueden extraerse. Hay dos enfoques diferentes para ejecutar este análisis: utilizando los documentos de acuerdo y utilizando el nombre del originador de préstamos.

Uso de la primera aproximación, se realizó una búsqueda rápida a través de los anuncios de servicio público y pro-sopas de operaciones de titulización entre 2004 y 2008 y estima que alrededor de $ 280 mil millones de dólares en ofertas conducto tiene un lenguaje MERS en ellos. De hecho, la mayoría de ofertas de las cosechas 2004-2008 parecen contener un lenguaje con referencia al MERS. Esto tiene sentido ya que el primer préstamo comercial que se ha registrado a través del sistema MERS fue cerrado por Bank of America el 10 de julio de 2003 (el préstamo se había un saldo de $ 300mn original y fue respaldado por 40 inmuebles ubicados en 20 estados). Teniendo en cuenta que el cierre de los préstamos MERS comenzó sólo en 2003, no es de extrañar que su titulización se hizo común en 2004. Sin embargo, la mayoría de CMBS 2,0 ofertas, titulizados en 2010, no parece tener ninguna relacionada con el lenguaje MERS en tratar sus documentos.

También creemos que el registro con MERS en el espacio de los préstamos hipotecarios comerciales no se limita a la titulización mundo CMBS: es muy probable que algunos MERS registrados préstamos existentes fuera de las titulizaciones diferentes (ya que en el momento de cierre del préstamo, sus perspectivas de la titulización se no es seguro) Aplicación de MERS lenguaje también no parece contener a los conductos;. vimos este idioma en las transacciones de tipo de interés variable y se ocupa de un solo prestatario también. Sin embargo, parece que algunos nombres plataforma CMBS tienen menos probabilidades de tener un lenguaje MERS en su documento de cierre (como WBCMT y LBUBS).

Otro enfoque sería para estimar la exposición por el originador del préstamo (suponiendo que la exposición MERS es probablemente más estrechamente relacionado con el originador de préstamos y no el nombre de plataforma). Por ejemplo, se ocupa de CMBS que había préstamos originados por GE, Bank of America, Bear Sterns, GMAC y Wells Fargo desde 2003 es probable que tengan lengua MERS en sus documentos de acuerdo. Por otro lado, la plataforma WBCMT que por lo general no incluyen los préstamos de estos autores por lo general no tienen un lenguaje MERS.

Uso de la lista original de siete miembros MERS, se estimó la lista de la exposición potencial mucho menor, de alrededor de $ 82bn (suponiendo que cada préstamo individual por los miembros del MERS cerrado desde el 10 de julio 2003 y titulizados en CMBS fue asignado a MERS). En realidad, creemos que es probable que algunos de los préstamos titulizados de estos autores en CMBS fueron asignados probablemente en una usanza antigua (especialmente los préstamos con estructuras complejas, tales como pari-passu, etc [2]). Al mismo tiempo, es posible que los miembros se unieron MERS lo largo del tiempo, el aumento de la exposición potencial. Desafortunadamente, no hay manera fácil de comprobar que los préstamos específicos se registraron en MERS porque su base de datos no es pública. Por lo tanto, decidimos utilizar la gama ($ 82bn en la parte baja y $ 280 mil millones en la parte alta) para nuestras estimaciones de exposición MERS.

Original post:
MERS Impacto Fraude En CMBS: hasta $ 280 mil millones por Barclays

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No estas solo!

Un Foreclosure puede ser un largo camino, lo puedes hacer solo (no es aconsejable) y en el que encontraras muchos términos, referencias, leyes, consejos, y personas, unas  profesionales, y otras o no, que harán el camino sinuoso y difícil de seguir y sobre todo de difícil comprensión

Aquí encontraras la información que pueda ir reuniendo al respecto en español, algunas veces traducida literalmente del ingles (de antemano perdona la imprecisiòn), lamentablemente no hay mucha información de calidad en español.

Pero desde YA te digo que lo que aquí se publica, es solo para ayudarte a comprender la situación en la que te encuentras, y lo lógico es que acudas a la ayuda de un profesional (abogado) para que defienda y represente tus intereses.

No estas solo, hay millones de personas en nuestro caso, pero cada uno debe recorrer su propio camino, lo mejor informado posible, y sobre todo con la mejor compañia.

!!SUERTE!!

Este blog no debe ser visto como una fuente de asesoramiento legal competente, sino que es lugar de información para las personas que enfrentan ejecuciones hipotecarias. No somos abogados. La administración no se hace responsable de la información publicada por los visitantes o las acciones de los usuarios en este sitio de Internet.

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Los Foreclosures de casas crecen

Los remates de casas crecen y crecen
California, Michigan y Nevada primeros
California y Florida lideran la lista de estados con mayor cantidad de viviendas en proceso de remate.
Univision Online y Agencias

IRVINE, California – RealtyTrac -un sitio en internet especializado en el mercado inmobiliario de foreclosures- presentó la semana pasada su Reporte Metropolitano de Remates 2007, donde muestra que Stockton en California, Detroit en Michigan- y Las Vegas en Nevada, tuvieron la tasa más altas de viviendas en proceso de remate entre las áreas metropolitanas de todo el país durante el primer semestre del año.

En su informe mensual, mostró un aumento de 36 por ciento de propiedades en proceso de remate en todo el país, en el mes de agosto, comparado con julio. Agosto también representó un aumento del 115 por ciento respecto al mismo mes del 2006. Este índice nacional representa 1 de cada 510 propiedades en proceso de foreclosure. Nevada, California y Florida se disputan los primeros lugares en dicho mes.

Índices arriba, ánimos abajo

Stockton, California; Detroit en Michigan y Las Vegas en Nevada son los distritos a la cabeza de procesos de remate. Mientras que McAllen en Texas, Greenville en South Carolina y Richmond en Virginia son las áreas con menos foreclosures en el país. Estos son los índices vistos en el primer semestre del 2007.

“Este reporte muestra claramente que no todos los mercados de casas locales están inundados con remates”, dijo James J. Saccacio -ejecutivo en jefe de RealtyTrac. “Mientras que los foreclosures se han disparado en el último año en muchas ciudades, particularmente en California, Ohio y el noreste, los remates parecen estar cediendo en partes de Texas, Carolina del Sur y otros estados. Aún así, la tendencia es que los porcentajes seguirán subiendo, con 82 de las 100 áreas metropolitanas principales reportando un incremento año a año en las casas afectadas por foreclosure”, aseveró.

Siguiendo la tendencia, el mes de agosto tuvo el indice más alto de solicitudes de foreclosure desde que RealtyTrac comenzó a publicar su reporte en enero del 2005.

“El salto dado por los pedidos de remates este mes puede ser el comienzo de una ola de foreclosures provocada por el ajuste de préstamos subprime”, dijo Saccacio. “Otro factor significativo es el aumento dramático de las reposesiones por parte de los bancos, lo que significa que un mayor número de casas en proceso de foreclosure está volviendo a los bancos”, agregó.

Los estados top

Nevada sigue siendo el estado con mayor cantidad de casas en proceso de remate, con un índice de una solicitud por cada 165 propiedades (más de tres veces el promedio nacional). Este estado tuvo un incremento de 21 por ciento respecto al mes anterior.

California tiene el segundo puesto con una solicitud de remate por cada 224 viviendas. Sólo en agosto se iniciaron 57,875 procesos. Este estado tuvo un incremento de 48 por ciento durante agosto y respecto al mes anterior.

Florida, donde se solicitó un foreclosure cada 243 casas, ocupa el tercer lugar. El ‘Estado del Sol’ tuvo un aumento en la actividad de foreclosures de nada menos que del 77 por ciento respecto a julio del 2007.

Los restantes puestos son ocupados por Georgia, Ohio, Michigan, Arizona, Colorado, Texas e Indiana respectivamente.

Las áreas más afectadas en el semestre

Con un proceso de remate por cada 27 viviendas, Stockton, California, tiene el índice más alto de propietarios en cesación de pago, por lo que sus casas han caído en posesión de los bancos u otras prestadoras de crédito. Este área, comprendida en el condado de San Joaquín, tuvo un total de 8,169 solicitudes de expropiación sobre 4,239 propiedades, más del doble del número de casas reportadas en el semestre anterior y más del triple en el mismo período del 2006.

Detroit ocupó el segundo lugar con un proceso por cada 29 propietarios. La ciudad de Levoine, en el condado de Wayne, reportó un total de 28,705 solicitudes de foreclosure en 20,231 propiedades. Esto significó un aumento de 72 por ciento respecto al semestre anterior y cerca del doble comparado con el primer semestre del 2006.

Las Vegas llegó al tercer puesto con un remate por cada 31 propiedades. La ciudad del condado de Clark tuvo 22,928 solicitudes de foreclosures en 13,028 viviendas. Esto es un 72 por ciento de incremento respecto del semestre previo y más del doble del mismo semestre del 2006.

Las restantes ciudades en el ránking de las 10 primeras fueron: Riverside-San Bernardino en California (en el cuarto lugar), Sacramento, también en California (en el quinto lugar); Denver en Colorado (en el sexto lugar), Miami en Florida (séptimo lugar), Bakersfield en California (octavo lugar), Memphis en Tennesee (noveno)y Cleveland en Ohio en décimo lugar.

Las áreas con más solicitudes de remate

El área de Riverside-San Bernardino, en el sur de California, reportó 41,351 solicitudes de remates en 22,291 propiedades, fue el mayor índice con 1 solicitud por cada 33 propietarios -el cuarto más alto en las 100 áreas metropolitanas principales. El número de casas con pedido de foreclosure casi triplicó a las del primer semestre del 2006.

El área metropolitana de Los Ángeles reportó el segundo lugar más alto con 38,199 solicitudes de remates, una de cada 87 propiedades.

Atlanta tuvo 36,502 pedidos de remates por 22,412 propiedades, lo que significó una solicitud por cada 54 casas.

Otras ciudades con solicitudes de foreclosures entre las 10 primeras, fueron: Chicago, Detroit, Denver, Dallas, Las Vegas, Phoenix y Sacramento.

Metodología del reporte

El Reporte Metropolitano de Remates de RealtyTrac provee la cantidad total de solicitudes de foreclosure por área metropolitana junto con la cantidad de propiedades por solicitud de remate.

Este reporte incluye aquellas viviendas con al menos un pedido de remate en su contra. Esta medición sólo cuenta la propiedad una vez, aunque tenga múltiples pedidos de remate en el mismo período de estudio.

El estudio considera un remate en cualquiera de sus fases de foreclosure:

1. Cesación de pago o default (Aviso de falta de pago o NOD y Lis Pendens (LIS).
2. Subasta (Aviso de Venta y Aviso de Remate)
3. Apropiación o REO (Real Estate Owned)

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Vìdeo Remates hipotecarios

Vea el proceso de remate en la corte.

http://univision23.univision.com/videos/video/2010-03-02/y-despues-del-iforeclosurei-que

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