Que es un Foreclosure y como es el proceso

Qué es Foreclosure?
Foreclosure o Remate/Ejecución Hipotecario es el proceso legal usado por bancos y agencias de crédito para confiscar y vender una propiedad hipotecada en riesgo a causa de pagos atrasados.

¿Quién puede confiscar mi casa o propiedad por medio de un Foreclosure?
•Prestamistas
•Bancos
•Agencias de Prestamos
•Contratistas
•Colectores de Impuestos
•Asociaciones de Condominios
•Asociaciones de Vecindad (Homeowners Associations)

El Proceso de Foreclosure (¿Qué y Cuándo?)
El proceso de Foreclosure es relativamente largo.  Normalmente puede durar 5 a 6 meses.  En ciertos lugares seriamente afectados por la situación económica en el 2009 y el gran numero de foreclosures; el proceso puede durar más de 12 meses.

Existen una serie de procedimientos legales que deben de suceder antes de decomisar y expulsar a los dueños de una casa.  Lo más importante es no perder la calma, conocer el proceso y sus derechos durante cada etapa del Foreclosure.  Para la mayor parte de personas este proceso es muy confuso y mucha de la información es incorrecta.  Estos son los pasos desde el principio:

Antes de Perder el Primer Pago
Antes de perder el primer pago es el momento de comunicarse con su banco.  La mayor parte de personas esperan no lo hacen y pierden la oportunidad de programas disponibles en los bancos para ayudar a sus clientes que se ven en dificultades económicas.  Los bancos prefieren trabajar con sus clientes para mantener sus cuentas vigentes que comenzar el proceso de foreclosure.  Si usted se encuentra con problemas económicos comuníquese con su banco lo más pronto posible.

Los Primeros 30 Días
Al no hacer el primer pago, la cuenta entra en el período de gracia o Grace Period.  Este es el tiempo durante el cual el banco está disponible a aceptar su pago sin o con pocas penalidades. Típicamente este es el período dura de 10 a 15 días.  Las llamadas del departamento de colección también empiezan durante este tiempo y multas o Late Fees comienzan a acumular.  Las multas y procedimientos están descritos en el documento llamado Promissory Note que se firmó durante el cierre del préstamo.

Es importante de comunicarse con el banco para preguntar de los programas disponibles para clientes con problemas económicos.  En esta etapa el banco está dispuesto a ayudar.

Días 30 a 60 de Atraso
Este es el tiempo en que las llamadas se vuelven más agresivas.  El departamento de colección le llamará a la casa, el trabajo, etc.  Un agente de colección es asignado a la cuenta y las cartas comienzan a llegar.  Los bancos grandes en Estados Unidos tienen departamentos asignados a trabajar con clientes estos se llaman en ingles Loss Mitigation Departments.  Pregunte por estos departamentos ya que ellos le podrían a buscar soluciones a sus problemas de pago.

Días 60 a 90 de Atraso
A los 60 días la cuenta entra en deliquencia en ingles: Default o Delinquency.  Aunque la cuenta ahora está atrasada 60 días, continúe haciendo sus pagos si puede.  Los bancos estarán dispuestos a ayudarle si puede continuar haciendo los pagos mensuales.  Esta es una opción para personas que han perdido ingresos por enfermedad o por perdida de empleo temporal.
En esta etapa las llamadas se vuelven más agresivas.  Hable con ellos.  Es muy fácil ignorar las llamadas ya por pena o por no tener dinero pero si usted se comunica con su banco podrá suspender el proceso de Forclosure.

Día 90 de Atraso
Esta es una fecha importante. Tres mensualidades atrasadas y más multas.  El banco comienza a usar el concepto de Foreclosure en sus cartas y llamadas.  Mentalmente este es un punto muy difícil ya que muchas personas sienten miedo o hasta pánico por su situación y otras sienten indiferencia.  Su oportunidad de encontrar una solución por medio del banco es muy limitada.

El banco comienza el procedimiento legal.  El contacto y comunicaciones con el cliente se hacen por medio de un intermediario o Trustee.  Este suele ser un abogado especializado en foreclosures.  El abogado registra el Lis Pendens (notificación de litigio) y luego registra su caso públicamente.  Usted recibe un Complaint o notificación de demanda legal. El procedimiento legal es oficial y la información está disponible al público en el registro de la corte.

Días 90 a 110 de Atraso
El reloj comienza a correr el momento que usted recibe la notificación de demanda legal.  Usualmente tiene 20 días para responder a la demanda. Es de mucha importancia saber si la respuesta se debe de presentar en 20 días calendario o 20 días hábiles.  Prepare su respuesta a la corte y si necesita más tiempo para preparar su respuesta puede solicitar más tiempo por medio de la corte.
Es normal sentir miedo, pánico y depresión en esta etapa.  Se deben ya 3 meses de mensualidad, multar por retraso, y en ahora gastos legales por el trabajo que los abogados del banco han hecho en su caso.  Los gastos legales se calculan sumando todas las horas de trabajo del abogado y multiplicando el total por la tarifa que el abogado cobra por hora.  Usualmente en Estados Unidos esta cantidad es entre $100 y $200 por hora.  Oficialmente el Foreclosure todavía no ha empezado.

El abogado del banco anuncia su demanda en un periódico local y pronto comenzará a recibir anuncios de servicios que le ofrecen ayuda.  Cuidado, muchos de esos servicios son diseñados por personas con intenciones de engañar y estafar a personas que necesitan ayuda.
Días 110 a 200 de Atraso
Al correr los 20 días más extensiones su respuesta a la demanda es presentada a la corte.  Si la respuesta no se presento a su debido tiempo la corte automáticamente da un fallo a favor del banco.  La fecha del día en que se escuchará su caso será determinada en 30 a 60 días de recibir la respuesta.  Después de escuchar el caso el juez da su fallo final y la fecha para subastar la casa se fija de 30 a 90 días.

Días 200 a 215 de Atraso
El foreclosure se reporta a las agencias que monitorean el crédito de las personas.  Oficialmente el foreclosure aparece en su historial de crédito.  La casa se subasta y típicamente es comprada por el banco o agencia que le dio la hipoteca.  Si la casa es comprada por otra persona o institución,  los procedimientos se utilizan para pagar la deuda al banco.

Días 170 a 215 de Atraso
Si resta dinero después de pagar al banco u otros acreedores, usted recibirá el dinero.  Oficialmente la casa o propiedad ya no le pertenece y recibirá una orden de evacuación del Sheriff del condado. Esta orden le da de 24 a 48 horas para desocupar la propiedad.  El oficial del Sheriff regresará para asegurarse que la propiedad está vacía.  Pertenencias que se dejan en la propiedad se consideran abandonadas y le pertenecen a los nuevos dueños.

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